土地使用期限届满，该怎么办？
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者按照合同取得的土地使用权终止。由于土地使用权是一种有期限的其他财产权，土地所有者转让土地使用权的结果不会导致所有权的丧失。那么土地使用期限到期了该怎么办呢？
一.更新
土地使用权出让合同约定的使用年限届满后续期
(1)续期申请
土地使用者在土地使用权出让合同约定的使用年限届满后需要继续使用土地的，应当不迟于届满前一年申请续期，这是《城市房地产管理法》第二十一条第一款规定的土地使用权续期的前提条件。
(2)续展申请的审批
土地使用者申请续期后，土地管理部门应当在合理期限内尽快予以答复，除根据社会公共利益需要收回土地的以外，应当予以批准。
(3)更新的性质
土地使用权的续期与土地使用权的转让具有相同的性质，也就是说，土地使用权的续期也是土地使用权的转让。唯一不同的是，根据社会公共利益需要收回土地使用权的，转让方应当批准土地使用权续期申请，但转让方对土地使用权转让申请没有这种义务。
第二，收回
土地使用权出让合同约定的使用年限届满后收回《城市房地产管理法》第二十一条第二款规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者在法定期限内未申请续期，且根据社会公共利益需要，国家不予批准续期申请的，土地使用权由国家无偿收回。
(一)土地使用权由国家无偿收回
国家是国有土地的所有者，国有土地使用权作为一种相对独立的财产权，只有在一定时期内由国家转让给土地使用者。土地使用者缴纳一定期限的土地使用权出让金后，取得该期限内的土地使用权，即一定期限的土地使用权。出让期限届满，土地使用者不再拥有土地使用权。因此，国家应无偿收回其土地使用权，不应附加任何条件。
(2)国家无偿收回土地使用权，同时无偿取得土地上建筑物和其他附着物所有权。
我国土地使用权到期后有两种处理方式。一是原土地使用权人缴纳一定的土地出让金，以便继续使用土地；另一种是由国家依法收回土地使用权，但土地上的建筑物、附着物也归国家无偿所有。
中国的土地使用权有永久固定年限吗？
我国土地所有权的性质分为国家土地所有权和集体土地所有权。所以对于土地使用者来说，他们只享有土地使用权，那么中国的土地使用权有没有永久的期限？
实际上并没有绝对永久的固定年限，但农村宅基地和国有划拨土地的土地使用权相对于规定年限的土地可以视为永久。
第一，宅基地使用权可视为“永久年限”
农村宅基地使用权是指农民拥有和使用集体土地建造自己的房屋的权利。其权利主体是农村集体经济组织成员，具有一定的身份属性和福利性质。
只要不违反宅基地或征地的相关管理办法，一般宅基地可以永久使用。
此外，宅基地使用权也可以转让，分为集体经济组织成员和非集体经济组织成员。
受让方也是集体经济组织成员的，经集体经济组织同意，视为买卖行为有效。根据宪法第十条，宅基地属于集体，其所有权属于集体。农民作为经济组织的成员，拥有用益物权，即使用权和收益权，他们对宅基地使用权的处分属于无权处分。
根据《合同法》第五十一条规定，无权处分他人财产的人经权利人追认或者无权处分人订立合同后取得处分权的，合同有效。因此，事后农村集体组织同意的，合同视为有效。否则，合同将被视为无效。也就是说，在这种情况下，取得农村集体经济组织的同意并进行登记是有效转移的前提条件。
但是，将农村宅基地使用权转让给本集体经济组织成员以外的人无效。理由是宪法第十条，宅基地属于集体所有，土地管理法第六十三条
农民集体所有的土地使用权不得转让、出让或者出租用于非农业建设。而宅基地使用权具有个人属性，非集体经济组织成员无法获得。
但现实中，农村宅基地使用权流转的形式主要表现为农村居民转让自己在宅基地上建造的房屋。《物权法》第六十四条规定，个人对其合法收入、房屋、生活必需品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人，这是毫无争议的。
在这种情况下，如果受让人是集体经济组织的成员，有效性和无效性的区别与前一种情况相同。
房屋买卖合同的受让人不是集体经济组织成员的，根据《物权法》第十五条的规定，当事人之间关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭的合同，自合同成立时生效，法律另有规定或者合同另有约定的除外；未办理物权登记，不影响合同效力。由此看来，房屋转让协议似乎有效，其实不然。原因是根据《合同法》第七条规定，当事人订立和履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序或者损害社会公共利益。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效:
(一)一方以欺诈或者胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
(三)以合法形式隐瞒非法目的的；
(四)损害公共利益的；
二、划拨国有土地使用权可视为“永久年限”
划拨土地的使用期限没有限制，但这并不意味着土地可以无限期、无条件使用。根据公共利益的需要，政府可以依法收回划拨的土地使用权，然后终止原土地用途。
鉴于划拨土地的性质，划拨土地使用权的所有者无权自行处分土地使用权，通常要报政府审批，这是划拨土地与出让土地的重要区别之一。根据相关法律法规，我们转让划拨土地使用权的常见方式如下:
土地使用权划拨需经人民政府和有关行政主管部门批准:
(一)准予转让的，受让人应当按照国家有关规定办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。
(二)按照国务院规定决定不办理土地使用权出让手续的，出让方应当按照国务院规定将房地产转让所得的土地收益上缴国家或者进行其他处理。划拨土地出让完成后，土地使用者应当办理土地出让手续。
