随着近几年来的政策调整，地方政府对区域经济发展的理解正在从“以土地财政融资、用基建投资拉动GDP增速”的简单逻辑，逐步向全面考虑土地、人口、产业、税收、基础设施、公共服务、财政、金融、项目等复杂内在关系的区域综合发展思路转变。故而，片区开发正在成为当下最重要的开发模式。
一、重新理解片区开发的概念
片区开发的概念并不是新鲜词汇，只不过在当前政策背景下更加凸显其价值。在过去，“片区开发”又称“城市建设综合开发”，即“对准备开发建设的城市用地统一进行城市基础设施和生产建设项目以及生活服务设施的建设。”狭义的片区开发包括土地一级开发和二级开发，广义的片区开发则向上延伸到区域系统规划的编制，向下包括区域运营的投融资运作、区域招商及运营等内容。
以PPP项目角度看，财政部PPP综合信息平台将项目划分为19个一级行业，其中“城镇综合开发”类项目基本上可以理解为即以PPP模式实施的综合开发项目，其下包括园区开发、城镇化建设、土地储备、厂房建设和其他5个二级分类。片区开发一般有六大适用范围：一是旧城改造、城中村改建，二是扶贫开发，三是新城建设或产城一体，四是旅游综合开发，五是围绕地铁上盖物业或综合体、高铁站及其周边区域展开的TOD模式，六是传统工业园区、经济开发区等。与单一或以单一为主的项目相比，片区开发项目具有更多的复杂性和系统性，对合规性、投资规模和投资期限的要求更高。
但，锐思维咨询根据多年来自己的实务操作经验，对“片区”的概念、对片区开发的应用场景，也有自己的理解：
片区开发模式，就是以一定的空间区域或项目成立所必需有的逻辑组成项目边界，通过投资建设运营，实现片区内基础设施完善、土地价值提升、区域产业及经济融合发展的一体化综合开发模式。
地方政府有“五大法宝”——政策、税收、土地、权利、资产，如何充分协调他们之间的关系，尤其是充分发掘土地的价值并依法合规打通财政、预算、税收与市场的通道，既是战略问题，也是战术问题。
二、片区开发的典型模式
从不同的维度出发，片区开发模式会有不同的分类，比如：
从片区开发主体的维度出发,可以将片区开发分为：政府主导开发模式、市场主导开发模式、政企合作开发模式。三种模式主要是在资源的获取方式、政策优惠力度、行政干预程度、开发推动力度、城市规划联动性、收益回报机制等方面存在差异。
从片区开发价值链的挖掘深度出发,可以分为：一级开发主导模式、运营主导模式、片区综合开发模式。这三种模式主要是在牵头主体、资源整合方式、开发环节、持有资产、回报机制等方面存在差异。
本文中，我们所讨论的重点是政企合作模式下的片区综合开发典型模式。
除了上述五种常见的模式之外，更多的则是在这些模式基础上为了融资而进行的变种。
三、片区开发中的几个关键问题
任何项目的关键，都是如何平衡各方利益，我们团队内部有“大平衡”和“小平衡”之说。在锐思维咨询《片区综合开发投融资结构设计操作指引》中，“大平衡”指“整体平衡”，“小平衡”指“投资平衡”。
总之，片区开发涉及范围广、筹划过程复杂，其项目的纵深足够社会资本用时间换空间，用足够的项目、资产、资源等来换取成本的覆盖与收益平衡。
四、片区综合开发与LCB理念
片区综合开发是一个复杂的过程，在片区综合开发前期准备工作中，锐思维咨询认为至少还需要做到三个统筹，一是“多规合一”，此处的多规合一是指“产业发展规划”、“空间发展规划”和“投融资规划”的协调统一；二是建设、投资、运营机构资源优势的整合统筹；三是打通规划、法律、财政、金融、工程、土地、房开、产业运营的专业知识体系，围绕片区综合开发进行跨专业、跨领域的思维整合。锐思维咨询从成立就推出并不断完善的“LCB模式”，就是这种片区开发统筹模式的基础。
LCB，即英文单词“规划”、“法律”、“资本”、“建设”和“城市品牌设计”的首字母。LCB是一种机制，即建设、投资、运营机构的利益协调统筹机制；LCB是一种思维，即各类中介机构专业思维的碰撞与融合的思维；LCB是一种模式，即围绕片区统筹开发，跨专业、跨行业打通财政、金融、法律、工程、土地、房开、产业等专业领域的跨界资源整合模式。
五、锐思维咨询《片区综合开发投融资结构设计》的工作思路与特点
要进行“片区综合开发的投融资结构设计”，需要针对当地片区情况进行全面的综合分析，包括但不限于政策因素的分析、经济因素的分析、财政因素的分析、融投资主体分析、项目分析、项目操作模式的选择建议等，结合当地产业状况、招商引资等等因素最终设计出片区综合开发项目的投融资结构、路径和对应工具的使用建议。
工作路径图特点
锐思维咨询“爱做模式、爱建模型”，从2013年开始落地的典型项目背后都是一套可以解决一些问题的模型，比如：
经过几年的探索与实践，锐思维咨询逐步形成了自己的一套方法——《片区综合开发投融资结构设计操作指引》。综上，锐思维咨询充分依托自身的财政、金融和法律专业融合能力，充分发挥LCB理念下多年来整合的资源／伙伴以及操作项目的落地经验的积累，为客户提供片区综合开发项目投融资结构设计。感谢朋友们多年来的关注与支持，也期望能有更多的合作伙伴选择锐思维，我们也非常愿意为您的项目竭尽全力！
片区综合开发项目投融资结构设计
