中国房价的问题是供需不匹配空。
房价问题一直是中国经济的热点问题之一。中国房价的根本问题是什么？怎么解决？限购后三四线城市房价为什么会上涨？这一系列问题让大多数人梦寐以求。
对此，在7月19日于中欧陆家嘴国际金融学院举行的第84届陆家嘴读书会上，著名经济学家、著名教授、上海交通大学经济学院博士生导师明路作了回答。
“中国的房价在整个身体的后面，既涉及到中国的住房问题，也涉及到土地问题，包括最近地方政府的债务，对未来房价本身的判断也关系到我们如何理解中国地方政府。债务形成是相关的，这些是相互关联的问题。”明路在讲话中说。
01
空之间的不匹配
我把题目叫做“中国的城市和房价”。首先，我会在开头抛出我的观点。中国的房价是空的错配，这就说明了供需的错配。这句话可以翻译成更通俗的说法，就是在中国的房地产市场，“有需求就没有供给，有供给就没有需求”。为了解释这句话，我想做一些更详细的背景梳理，帮助大家理解这个问题。
首先，这十几年来，中国人口运动的方向——借用中国一句古话——是“人往高处走”。身高是什么意思？收入更好，就业机会更多，所以总的来说，人口流动的方向是往中国东部和大城市去，当然这里的大城市包括中西部的大城市。
然而，中国的土地分配与人口流动的情况相反。我国的土地不是私有的。在像美国这样的国家，纽约的房价非常昂贵。如果你把自己想象成一个房地产开发商，当美国人口大量涌入纽约时，你会怎么做？我觉得答案很简单。去纽约买地和盖房子。但在中国，由于土地不是私有的，城市土地官方称之为“建设用地”，是有索引的，这个索引是由中央配置的。为了追求地区之间的“均衡发展”，从2003年开始，建设用地指标一直在“下行”，即更多地分配给中西部地区和中小城市，形成了一个矛盾，就是人往高处走，往低处走。
于是，中国出现了一种现象，人的分配与土地的分配脱节。还有一种表达是人的城市化速度比土地慢。但是，这种现象不是全国性的现象，主要是在中西部地区和人口外流地区。结果就像我刚才说的，有需求就没有供给，有供给就没有需求。
02
男人去高处
首先，我们来看看“人往高处走”的现象。我们先来看看这两张图，分别对应2000年和2010年。这张照片上较暗的颜色表明这个地方吸引了大量的移民。阴暗处分布明确，第一集中在沿海地区，第二集中在大城市，包括中西部地区的大城市。我用两句话概括为什么会这样。
第一，规模经济，人和企业共同发展，效率高，成本低。创业的人都知道你是愿意在靠近上下游企业和消费者的地方创业，还是在远离上下游企业和消费者的地方创业。在一起肯定更有效率。
二、为什么中国沿海地区发展更好？原因很简单，因为当今人类的技术条件使得远洋贸易中使用的水运成本远低于其他运输成本，远低于铁路运输和公路运输。在国际贸易中，航运是主导模式，使国际和国内投资靠近海岸线，可以节省贸易成本。
