随着国民经济的快速发展，国内居民的收入不断增加，越来越多的人喜欢购买房地产。因此，建筑一直是国内居民的热门话题之一。就在最近，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场稳定健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》)。《通知》的核心内容是建立房地产市场稳定健康发展的城市主体责任制，创新性地提出发展住房型商品房，以及实施限制当地居民购买多套住房的政策和现有商品房销售制度。
首先，什么是现有的房屋销售
现房销售是指消费者在购买时已有现货的商品房，即开发商已完成所售房屋大规模产权证的商品房。与消费者签订商品房销售合同后，可以立即办理入住手续，领取产权证。有房产证和土地使用证才能叫现房。
根据建设部1995年颁布、2001年修订的《城市商品房预售管理办法》，开发商预售商品房必须具备以下法定条件:
(1)开发商已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未抵押；
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
(3)根据预售商品房计算，开发商开发建设投资应达到工程建设总投资的25%以上，且已确定施工进度和竣工交付时间；
(四)与金融机构签订了预售监管协议；
(五)在县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证后，同时取得境外销售批准文件。“现房和期房是相对的，今年取消预售制度也是为了让开发项目开展现房商品房的销售。
二、对房地产企业有什么影响
1.海南出台新的楼市政策，是为了坚决落实“不炒房”政策，减少经济发展对房地产的依赖。将商品房预售改为现售一直是我国住房制度改革的大方向。现有房屋销售的实施会使开发商转售延迟一年左右，延长开发商的资金周期，增加资金成本，对开发商的资金链和现金流的影响更大。当然，由于行业优胜劣汰，一些财务实力较强的房地产企业会过上更加滋润的生活。
2.从政策力度来看，海南的主要调控政策是限制购买当地户籍的第三套房，对所有新出让的土地出售现有住房。这两项政策对市场的影响相对较小，因为海南本地户籍购买第三套房的比例很低；商品房出售现有房屋也是指未来要出售的新土地，对开发商收购的土地没有影响。此外，海南住宅用地存量巨大，住宅用地供应减少。
第三，新冠肺炎肺炎对中国房地产市场的影响
2020年春节前后，由于疫情迅速蔓延，房地产行业进入休眠状态，企业销售停止。这和其他服务业面临的困难基本相同，比如餐饮、旅游等。1月26日晚，中国房地产协会向会员单位和全行业发出呼吁，要求暂停售楼处的销售活动，疫情过后恢复销售。
(1)售楼处短期关闭影响明显，同期房企收入大幅下降
疫情的发展超乎想象，对房地产最直接的影响就是售楼处的关闭和开发项目的暂停。阻碍销售意味着未来的开发和征地也会受阻；结合1月份房地产企业销售数据，100强房地产企业月销售额达到5097.5亿元，100强房地产企业整体业绩规模较去年同期下降近12%。不言而喻，由于疫情的影响，房地产行业正处于休眠期。
图:前100名房屋销售/亿元
资料来源:浦华中国研究院
(2)疫情打破高成交量，考验房企融资能力
房地产是典型的高负债行业，开发商追求极高的成交。很多房地产开发商都在效仿碧桂园，从征地、融资、设计施工到开业，周期6个月甚至更短。高周转率的目的是为了尽量减少库存和利息压力；
现金流是房企生存和可持续发展的关键，尤其是在行业销售因突发疫情几乎停滞不前、销售回报受阻、现金流压力大幅增加、负债水平上升的情况下，融资能力和成本对房企来说至关重要。由于疫情对经济有一定的负面影响，预计未来市场资金成本会逐渐降低，央行会在一定程度上释放流动性。未来房企在市场上的融资能力将在一定程度上影响房企的发展。
(3)资金充足的房企有望突破土地
从1月份房企征地情况来看，由于春节高峰，工作日减少，房企征地减少。保利发展、中铁建设、万科等资金雄厚的房企都保持了一定程度的征地。受疫情影响，销售退货受阻，房企资金无法有效补充。短期内，房企整体征地会减少，土地市场会继续变冷。但一些资金充足的房企可以在这个过程中抓住机会，拿地补货，竞争压力相对较小，便于长期发展。
完成中国房地产开发投资
2019年1-12月，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，1-11月增速下降0.3个百分点，比上年加快0.4个百分点。其中，住宅投资97071亿元，增长13.9%，1-11月增速下降0.5个百分点，比上年加快0.5个百分点。
2019年东部地区房地产开发投资6931.3亿元，比上年增长7.7%，1-11月增速下降0.6个百分点；中部地区投资27588亿元，增长9.6%，增速下降0.1个百分点；西部地区投资30186亿元，增长16.1%，增速加快0.8个百分点；东北地区投资5107亿元，增长8.2%，增速下降0.7个百分点。
2019年，房地产开发企业住房建筑面积893821万平方米，比上年增长8.7%，增速与1-11月持平，比上年快3.5个百分点。其中，住宅建筑面积627673万平方米，增长10.1%。新开工住房面积227154万平方米，增长8.5%，1-11月增速下降0.1个百分点，比上年下降8.7个百分点。其中，新开工住宅面积167463万平方米，增长9.2%。竣工住房面积95942万平方米，同比增长2.6%，1-11月同比下降4.5%，去年同比下降7.8%。其中，竣工住宅面积6.8011亿平方米，增长3.0%。
2019年，房地产开发企业征地面积25822万平方米，比上年下降11.4%，比1-11月下降2.8个百分点，比上年增长14.2%；土地成交价14709亿元，下降8.7%，比1-11月收窄4.3个百分点，比去年增长18.0%。
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